부동산 종합 서비스 기업 신영에셋은 최근 발간한 ‘수도권 물류센터 시장 동향 및 전망 리포트’를 통해 수도권 물류센터 시장이 금융권 프로젝트 파이낸싱(PF) 경색과 원자재·인건비 상승에 따른 공사비 급등으로 신규 개발 타당성이 사실상 단절되면서, 구조적인 ‘공급 절벽’ 단계에 진입했다고 진단했다. 

현재 수도권 A급 상온 물류센터의 실효 개발원가는 평당 800만~1,000만 원 선까지 올랐다. 반면 수도권 A급 물류센터의 실거래가는 평당 500만~1,000만 원 수준으로, 신규 개발원가보다 20~30% 낮게 형성돼 있다. 경·공매 시장의 부실자산 하한가도 평당 450만~550만 원으로 개발원가의 50~60% 수준까지 내려왔다. 

신영에셋은 이 같은 가격 격차가 자산가치의 추가 하락을 막는 하단 지지선 역할을 하고 있다고 분석했다. 금리 변동성 속에서도 A급 자산 매매가가 보합세를 유지하면서 Cap Rate(매매가 대비 연간 순영업소득 비율)는 5.0~5.5% 수준에서 안착했다.

투자 주체별 전략도 뚜렷하게 갈리고 있다. 금리 상방 압력과 레버리지 부담으로 단기 배당형 자금의 관망세가 이어지는 사이, 장기 운용 역량을 갖춘 국내 기관·전략적 투자자(SI)와 블랙스톤, KKR, 스타우드 캐피탈 등 글로벌 메가펀드가 시장 전면에 등장했다. 이들은 조정된 가격대를 활용해 수도권 프라임 자산과 포트폴리오 대형 딜 인수에 적극 나서고 있으며, 2025년에는 수도권 물류센터 거래 중 해외 자본 비중이 74.7%를 기록했다.

리포트는 이와 같은 환경 변화를 토대로 투트랙 투자 전략을 제시했다. 우량 임차인과 장기 임대차가 확보된 A급 자산을 신규 개발원가보다 낮은 가격에 매수하는 ‘Core 전략’과 경·공매 부실자산을 저렴하게 인수해 용도 전환과 임대차 재구조화로 가치를 높이는 ‘Value-Add 전략’이다. 권역별로는 서부·서북부권의 경우 라스트마일 입지를 갖춘 프라임 자산의 선별 인수가, 동남·남부권은 실거래가와 경·공매가 격차를 활용한 가치 제고 전략이 적합하다고 분석했다.

신영에셋 투자자문본부 진원창 이사는 “지금 수도권 물류센터는 새로 짓는 것보다 기존 자산을 사는 편이 유리한 구간”이라며 “신규 공급이 막힌 상황에서 이미 준공된 우량 자산의 희소성은 점차 높아질 것”이라고 말했다.